AVM Açılışı – Savaş Zamanı / Barış Zamanı Yönetİmİ

Bir AVM’nin açılışı, AVM’nin işletme dönemine geçmeden önce, proje yönetimi sürecinin son aşamasıdır. Bu sürece gelene kadar olan dönem ağırlıklı olarak inşaat işleri olmasına karşılık, açılış sürecine girildiğinde inşaatın ince işleri, dekorasyon, işaretleme gibi işlerle birlikte kiracıların hem dekorasyonlarının hem de açılışlarının koordinasyonun başladığı süreçtir.

Bu süreç, yapısı nedeniyle, hem proje yönetimi, hem de işletme dönemi süreçlerinden daha değişiktir ve değişik yaklaşımlar gerektirir. Ben bu dönemi, Ben Horowitz’in “Bariş Zamanı CEO’ları / Savaş Zamanı CEO’ları” makalesindeki savaş dönemi olarak nitelendiriyorum.

Bu dönem oldukça kaotik, çok hızlı kararlar verilmesini gerektiren, ve gerektiğinde bir çok grup üzerinde oldukça büyük baskı uygulanması gereken bir dönemdir ve aslında yönetilmesi kriz yönetimi yönetimi ile nerede ise aynıdır, çünkü bu dönem yapısı itibarı ile tam bir kriz dönemidir. Bu nedenlerle de yönetiminin diğer süreçlerden daha değişik ele alınması ve hatta diğer yönetim süreçlerinden, bir çok nedenden dolayı, ayrılması gerekir. Çok önemli olan bu detay, değil mal sahipleri, yönetim şirketlerince dahi tam olarak anlaşılmış değildir, maalesef işverenler de, yönetim şirketleri ve danışmanlar da bu süreci işletme dönemi süreci ile birlikte ele almakta, işletme dönemi yöneticilerini açılışta da kullanarak yıpratmakta ve açılıştan kısa bir süre sonra sancılı bir yönetim değişikliğine gidilmesi gerekmektedir.

Aslında yapılması gereken çok basit ve bilinen bir uygulamadır, açılış GEÇİCİ YÖNETİM (Interim Management) uygulaması ile yürütülmelidir.

Açılış dönemi yönetiminin ilgili bütün taraflar ile olan ilişkileri, sürecin kendine özgü sıkıntıları nedeni ile yıpranır ave aşınır. Bu nedenden dolayı oldukça durağan olan işletme sürecinde bu aşınmış ilişkilerin sağlıklı bir şekilde yürümesi oldukça zorlaşır ve sonuçta yönetim değişikliğine gitmek zorunluğu herhangi bir tarafın isteği ile ortaya çıkar. Bu sonucun baştan bilinmesi ise, süreci, süreci iyi bilen, bu konuda uzmanlaşmış yönetici ile başlatıp, açılış gününden itibaren işletme yönetimine devredilmesi ile daha sağlıklı bir yönetim politikası yaratma olanağı verir ve yumuşak bir geçiş dönemi sağlar

Horowitz’in savaş ve bariş dönemleri analojisini AVM’lerin açılış ve işletme dönemlerine uyarlarsak :

Ve Horowitz’in yazısında yanıtlamaya çalıştığı soruya gelelim, aynı yönetici her iki dönemde de (savaş ve barış) başarılı olabilir mi ? tabi olabilir ama AVM örneğine geldiğimizde, aynı kuruluşta başarılı olması oldukça seyrek rastlanan bir durumdur.

Öncelikle açılış dönemi yöneticisinin, daha önce de söylediğimiz gibi ve yukarıda belirtilen uygulamaları nedeniyle tüm ilişkileri yıpranmış ve aşınmıştır.

Yatırımcı tam yatırımın sonuna geldim, artık para harcamayacağım ve yakında nakit gelmeye başlıyacak düşüncesinde iken, açılış dönemi yöneticisi atlanmış, unutulmuş hesaba katılmamış masraflar çıkartarak yatırımcıyı yoracaktır, eğer yatırımcı bu konuda tecrübeli değilse onun getireceği bir çok yersiz ve yanlış öneriye sürekli hayır diyecektir.

Kiracıları sürekli açılışa yetiştirme baskısında olacak, hatalı veya kurallara uymayan işlerinde engeller çıkartıp yeni çözümler üretmeye zorlayacak, bu harcamaları yaptırırken de sürekli kiralama kontratında yer alan ödemeleri zamanında yapmaları için sıkıştıracaktır.

Hizmet satın alınan temizlik, güvenlik, reklam vb. tedarikçileri hem kalite hem de zaman baskısı altında tutarak sürekli zorlayacaktır.

Sonunda da tüm bu taraflarla olan ilişkiler uzun vadede sıkıntılar yaratmaya başlıyacaktır. Düzeltilemez mi ? Tabi düzeltilebilir ancak tüm tarafların bunu kabul etmesi gerekir ki bu da oldukça zordur.

 


RAKAMLARLA PERAKENDE YÖNETİMİ – EĞİTİM


 

_________________________________

Bu yazıyı beğendinizse aşağıdaki SHARE ON FACEBOOK veya TWEET THIS e basarak paylaşmanız benim çok işime yarayacaktır.
Teşekkür ederim.

 

 

Comments

One Response to “AVM Açılışı – Savaş Zamanı / Barış Zamanı Yönetİmİ”

  1. GEÇİCİ YÖNETİCİLİK (INTERIM MANAGEMENT) NEDİR ? : tkaraca.com on November 6th, 2012 10:42 am

    […] AVM Açılışı – Savaş Zamanı / Barış Zamanı Yönetimi  başlıklı yazı geçici yönetim içim oldukça uygun bir örnek olarak görülebilir. […]

Leave a Reply




Follow on Feedly
%d bloggers like this: